Prezzo massimo di rivendita nell'Edilizia Residenziale Convenzionata: rimozione dei vincoli

Al fine di agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari l'art. 5, c.3-bis, D.L. 13 maggio 2011 n. 70 (cd. " decreto sullo sviluppo 2011 "), inserito in sede di conversione con Legge 12 luglio 2011 n. 106 , ha modificato la disciplina dettata con riguardo all'"EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA"  cioè all'edilizia residenziale attuata previa stipulazione di una convenzione con il Comune (convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare, cosiddetto P.E.E.P.), con la quale, a fronte di concessioni da parte dell'Amministrazione pubblica (riguardanti l'assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), vengono edificati alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale nascono vincoli che incidono sulla successiva circolazione degli alloggi così realizzati.

Detta norma ha inserito nell' art. 31 della L. 23 dicembre 1998 n. 448, dopo il comma 49, i seguenti nuovi commi:

“49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse,contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato,anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche conl’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensidell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.

49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica6 giugno 2001, n. 380”.

Esaminiamo per prima cosa "la convenzione P.E.E.P.”

Essa  può avere per oggetto il trasferimento della piena proprietà dell'area di edilizia convenzionata ovvero la concessione del diritto di superficie su tale area ad aziende per l'edilizia residenziale pubblica (subentrate agli Istituti Autonomi Case Popolari e variamente denominate a seconda delle Regioni), alle cooperative edilizie, ai singoli ed anche alle imprese di costruzione ed ai loro consorzi.

La concessione viene deliberata dal Consiglio Comunale e deve prevedere, tra le altre disposizioni, l'obbligo di praticare prezzi di cessione e canoni di locazione concordati sulla base di parametri da riportare nella stessa convenzione.

Nel caso di concessione del diritto di superficie, dopo la modifica introdotta dall'art. 23, L. 179/1992, anche per il diritto in proprietà non sono previsti divieti di alienazione per gli alloggi in proprietà. Tuttavia non è escluso che nelle convenzioni vengano inserite clausole che prevedano divieti temporanei di alienazione cui è attribuita efficacia prevista dall’art. 1379c.c. – vale a dire un divieto di rivendita di natura puramente pattizia con effetto limitato solo tra le parti del contratto, contenuto entro convenienti limiti di tempo (di solito 5 anni) e rispondenti ad un apprezzabile interesse di una delle parti stesse - ovvero in cui l'alienazione sia altrimenti sanzionata - ad esempio con la previsione di una risoluzione del contratto in caso di rivendita prima di un dato periodo di tempo.

In assenza di alcuna clausola convenzionale, quindi, per legge l'alienabilità è libera; restano però ferme le limitazioni relative all’eventuale prezzo massimo imposto per la cessione del bene.

Frequente è, infatti, l'inserimento all’interno delle convenzioni P.E.E.P. di un patto di prelazione a favore del Comune per il caso di trasferimento degli alloggi,prelazione che il Comune può esercitare al prezzo "imposto" nella convenzione.

Anche tale ipotesi si configura come patto ad effetti meramente obbligatori, e quindi con efficacia limitata tra le parti, e ciò anche a prescindere dalla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della convezione,con la conseguenza che in caso di inadempimento al Comune spetterà solamente il diritto al risarcimento del danno.

Passiamo ora ad analizzare la nuova disciplina

Oggetto

Come detto la nuova disciplina ha per oggetto i “vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché il canone massimo di locazione delle stesse”.

Si tratta dei vincoli di maggior rilievo che in passato hanno creato notevoli intralci alla circolazione giuridica degli immobili costruiti in base alle convenzione in parola.

Non possono essere, invece, rimossi sulla base della previsione di legge in esame, gli altri eventuali ulteriori vincoli previsti nella convenzione – come ad esempio eventuali divieti di alienazione temporanei, clausole di prelazione a favore del Comune, eventuali previsioni relative ai requisiti soggettivi degli acquirenti – per i quali unico rimedio per ottenere la rimozione appare essere quello di un’appositaconvenzione urbanistica.

Soggetto

Autorizzato alla richiesta di rimozione del vincolo è il singolo proprietario dell'alloggio,per la sola unità di sua spettanza e per le relative pertinenze (cantina, posto auto etc) .

In presenza di un condominio la rimozione non deve riguardare necessariamente l'intero stabile e non necessita, pertanto, la delibera dell'assemblea dei condomini.

Deve ritenersi che il proprietario è titolare di un diritto soggettivo alla stipula della convenzione, a cui fa riscontro l'obbligo dell'ente a procedere a detta convenzione.

Termine

Condizione per la richiesta di eliminazione del vincolo è che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento delle singole unità abitative e loro pertinenze; non è, quindi, consentita la rimozione dei vincoli al concessionario e rileva la sola data del " trasferimento", operato con atto notarile.

Corrispettivo

Perla rimozione dei vincoli in oggetto è previsto il pagamento di un corrispettivo al Comune ove l’immobile è situato; l’entità del corrispettivo si determina in proporzione alla quota millesimale cui corrisponde l’unità (e relative pertinenze) per cui si chiede la rimozione del vincolo. La misura percentuale viene determinatadall'Ufficio Tecnico Comunale con i criteri di cui all'art. 31, c. 48, legge 448/1998, con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze.

Modalità da seguire per l’eliminazione del vincolo e suoi effetti

Anche al fine di dare la tutela circa la correttezza dello svolgimento delle operazioni ed al fine di garantire l’idonea conoscibilità ai terzi circa la rimozione del vincolo, la normativa prevede che la convenzione sia  stipulata mediante atto pubblico stipulato da un notaio o dal segretario comunale e che l’atto in tal modo stipulato sia trascritto presso le competenti conservatorie dei registri immobiliari.

Va infine segnalato che prima dell'entrate in vigore della nuova disciplina, la giurisprudenza che si era occupata della questione era divisa riguardo al tema della opponibilità, o meno, ai terzi subacquirenti delle unità immobiliari, dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di cessione (o il canone di locazione)degli alloggi convenzionati.

Alcune pronunce risalenti (Cass. 19 novembre 1987, n. 8507; Cass. 21 dicembre 1994, n.11032)  sostenevano  la vincolatività ditali limiti anche nei confronti dei successivi acquirenti, mentre due sentenze più recenti della Suprema Corte di Cassazione hanno, al contrario, ritenuto chele suddette previsioni normative fossero dirette unicamente nei confronti del concessionario e non nei confronti dei suoi aventi causa. ( Si vedano Cass. 4aprile 2011, n. 7630;  Cass. 2 ottobre 2000 n. 13006 secondo cui: " il socio di una cooperativa, costruttrice di alloggi su concessione edilizia rilasciata a contributo ridotto, che vende l'alloggio assegnatogli, non è obbligato a non superare il prezzo stabilito dalla convenzione-tipo, approvata dalla regione, ai sensi dell'art. 7 legge 28gennaio 1977 n. 10, perché destinatario dell'obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione,trasfusa in quella con il comune - o nell'equivalente atto d'obbligo - e per la durata di validità di quest'ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato").

La possibilità di rimuovere i vincoli quindi appare oggi subordinata alla circostanza che siano decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento.  In definitiva la nuova normativa va letta nel senso che la rimozione dei vincoli non viene consentita al costruttore del fabbricato in cui è situato l’immobile, ma solo ad un suo avente causa. La nuova disposizione, pertanto, finisce con il contraddire e superare la precedente giurisprudenza. Il subentro del terzo acquirente, infatti, costituisce il presupposto stesso affinché si possa procedere alla rimozione dei vincoli.